（2015年5月）物流地产不等于仓储厂房。在工业仓储用地建设指标逐年下降而地价逐年上升的情况下，粗放型物流地产开发已经不再适用，物流地产商作为物流企业和消费者之外的第三方，渐渐演变为提供一揽子中间服务的企业，不仅能通过精细化的设施高效解决存储和配送问题，还能够给物流企业提供指导，如普洛斯集团给入园企业提供解决方案。

　　物流地产企业经营的是物流业务的不动产载体，比如物流园区、仓库、配送中心等。因此，顺丰、德邦等不是物流地产企业，而普洛斯、宝湾、嘉民等才是这个领域的知名企业，万科、复星以及京东、苏宁等则是这个领域的新手。

　　物流地产很火，为什么？

　　根据商业地产服务和投资公司世邦魏理仕的数据，物流地产的远期回报率明显高于住宅及商业地产。2008~2013年，北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6%和3.0%，购物中心的投资回报率分别为5.0%和4.5%，而物流设施的投资回报率则分别为6.5%和6.7%，优质物流设施达到8%以上。

　　高回报背后，是高质量物流设施的供需不匹配。需求方面，以和物流行业相互依存的电子商务市场为例，近十年的复合增速达65%；“双十一”网上购物节的兴起给物流业带来新挑战，“快”成为电商制胜的关键之一。而中国物流协会的数据显示，目前中国人均仓储面积仅为0.41平方米，为美国的1/12，且75%以上的仓储设施无法满足现代物流的需要。

　　进军物流地产，做什么？

　　具体来说，物流地产的核心可以分为三个模块：开发、运营及金融工具。

　　地产开发是物流地产业务的基础环节，分为自建以及定制化两种服务。自建服务，即由物流地产商自行开发建设标准化、通用型的物流设施，再将其出租给客户使用，并提供物业管理服务，是物流地产最主要的运作模式。定制化服务，即物流地产商根据客户的要求，为客户选择合适的地点，在设施规模、合同条款等方面满足客户定制化要求，提供便捷、高性价比的物流设施与物业管理服务。

　　地产运营管理业务负责将地产开发业务部门开发建成的物流地产出租给客户使用，从而取得租赁收入。物流地产商往往会提供收购与回租服务，操作过程为：地产公司将客户目前拥有的物流设施购买回来，将其设计规划后，根据长期业务关系签订租约再回租给客户，让客户继续使用这些现代化物流设施。这种模式下，客户（物流公司）可以削减对固定资产的投入，而将其主要精力投放在核心业务上，可提高资产回报率，降低负债率。

　　借助地产基金进行轻资产运作是国际上的一贯模式。以普洛斯为例，基金管理部门负责组织投资者募集资金、收购地产、设立基金，由普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产，获取基金管理费收入和基金分红收益。区别于传统物流地产依靠收取租金来收回投入，地产基金可将新建成的物业资产置入基金平台，提前兑现开发的收益，加速了资金的回笼，实现了高周转、高杠杆和高回报的轻资产运营模式。

　　物流地产的钱，好赚吗？

　　物流地产领域热闹非凡，但同时不免让人担心。

　　首先，融资难。由于投资周期长，资金沉淀大，银行、上市等渠道远远不够，需要借助基金信托。

　　其次，拿地难。仓储物流对GDP贡献不高，尽管中央物流行业利好政策频出，但是真正落地仍需时日。并且，在一二线城市工业用地指标逐年下降的情况下，普通物流地产商拿地也会愈加困难。

　　再者，附加服务要求高。和所有做得好的产业地产开发商一样，物流地产商的角色并不是一个空间提供者，而是一个领路人。例如裕廊旗下的腾飞集团，可以对企业提供咨询服务，华夏幸福大力发展自己的产业创投基金，普洛斯可以为客户提供一整套解决方案。因此，要想做物流地产商，首先需要对物流行业有着深刻的理解和前瞻的洞察。

　　最后，竞争激烈。中国的物流地产目前已经是绝对寡头垄断情况，普洛斯不论在市场占有率上，还是在融资、开发、运营、服务水平上，都遥遥领先。在这样的竞争局面下，本土企业想要出现后起之秀，任重而道远。