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摘要： 在中國物流地產這個市場中，外資家族是占絕對主導地位的強大勢力。自從普洛斯2003年進入中國以來，將國際標準的物流倉儲標準也帶到了全國各地，目前國內高標準物流倉儲的建設標準，基本是唯普洛斯馬首是瞻的。而且，在整個市場份額裏，普洛斯為首的外資應該能佔據超過80%以上的比例。

　　在中國物流地產這個市場中，外資家族是占絕對主導地位的強大勢力。自從普洛斯2003年進入中國以來，將國際標準的物流倉儲標準也帶到了全國各地，目前國內高標準物流倉儲的建設標準，基本是唯普洛斯馬首是瞻的。而且，在整個市場份額裏，普洛斯為首的外資應該能佔據超過80%以上的比例。

　　在中國產業地產領域，只有物流地產能夠被外資所佔領大半壁江山。主要原因有兩點，第一是國外商業消費更發達，外資從海外而來，能夠前瞻性地提前佈局物流倉儲，有了很好的先發優勢；第二是物流地產風險低，收益穩定，為中國資本所不屑，而且這種產品更適合對接國際金融市場，外資相對而言更有用武之地。

　　這些外資物流地產商，由於決策基本國外本部，所以在規劃理念、產品設計等方面還是適度超前的，這讓其產品能夠在國內鶴立雞群，看看普洛斯2003年進入中國時的產品，十年後依然很適用。不過，和很多國內運作物流園區的企業希望以更多的服務來增強客戶黏性不同，普洛斯這些外資物流地產只做一些基礎的標準服務，對於更深的服務是沒有任何興趣的，但即便如此，依然是客戶盈門，這就是標準和品質的力量。

　　說到外資物流地產家族，其實裏面有很多值得推敲而且很精彩的故事。大家應該對園區中國（park_china）之前介紹的普洛斯的故事記憶猶新，但實際上，世界範圍內物流地產的老大其實是AMB安博——或者準確點說，是安博與美國普洛斯的合併體。然後才是在新加坡上市的，主要資產佈局在中國、日本與巴西的“新”普洛斯。

　　也就是說，如今我們看到的這個在中國攻城掠地的普洛斯，與2003年進入中國的那個普洛斯已經不是一家公司了，抑或說，是“死而復生”的普洛斯。因為在美國次貸危機引發的全球金融海嘯中，此前在以中國為首的新興國家大舉負債擴張的普洛斯被投資者所拋棄，股價重挫幾乎遭遇滅頂之災。普洛斯不得不把亞洲、日本的資產賣給了新加坡GIC集團，隨後這部分資產在新加坡重新上市，並在今年年初獲得中資財團的大筆注資。而原來的普洛斯則與安博集團合併，安博一躍成為世界最大的物流地產商。

　　如今，普洛斯捲土重來，又開始激進擴張，在中國的總土地儲備已經高達2000萬平方米，其他競爭對手簡直望塵莫及。但很多同行也是為其捏了一把汗，畢竟，普洛斯本土僅有幾百人團隊，如今擴張佈局甚至已經深入到三四線城市。一旦中國經濟勢頭不妙，或者人力、管理跟不上，普洛斯很有可能再跌跟頭，巨額土地儲備會不會變成有毒資產？

　　說到這裏，嘉民集團也有類似的軌跡。2005年進入中國的嘉民原本是澳大利亞麥格理集團旗下的倉儲物流業務平臺，原來更為人熟知的名字是“麥格理佳文集團”。2007年，麥格理與嘉民分手，嘉民在中國的擴張遇到了很大的問題。隨後在2009年，來自中國的中投集團成為嘉民的第一大股東，不過前者僅僅是財務投資的角色，正常的經營發展仍掌握在嘉民團隊的手中。

　　但無論如何，更換股東以及受到外界因素影響的嘉民的確遭遇過發展的低谷，一定程度上影響了其正常發展的節奏。2012年，嘉民又找到了一個新的金主加拿大養老金計畫投資委員會，從而在中國物流地產領域更加活躍，也大有追趕普洛斯的強勁勢頭。

　　與普洛斯和嘉民相比，AMB安博在中國市場一直是不徐不疾地發展著。保守而謹慎的作風，一方面讓安博的發展步伐相比前兩者而言相對遲緩，但另一方面，則沒有遇到前兩者易主、低谷的問題，可以說是“甯走十步遠，不走一步險”的典範。

　　相比較來看，同樣出身於美國的普洛斯則顯得異常本土化，非常善於跟中國本土企業合作，長袖善舞，大肆圈地，先後與中儲股份、中外運、上海宇培、傳化物流、海爾集團、阿裏巴巴、中糧集團、厚樸基金、五洲國際等各有特色的“地頭蛇”聯姻，而且其團隊也基本上清一色的是中國人組成。

　　然後就是蓋世理，“物流地產中的勞斯萊斯”，業務做得小而精，其高品質的環保倉儲做得很有一套。蓋世理本來應該在中國有不錯的發展勢頭，畢竟，當時它的大股東是沃爾瑪，跟隨沃爾瑪的配套倉儲需求在中國大肆擴張順理成章。然而，沃爾瑪在2008年把蓋世理賣給了迪拜世界集團。本以為能夠迪拜世界集團旗下整合原有的物流地產業務大展拳腳，今年全球最大的地產巨頭之一Brookfield又從迪拜世界集團手中收購了蓋世理約30%的權益，成為蓋世理第三位新東家。就這樣，連續易主的折騰，讓蓋世理也始終不能進入加速的正常軌道中，其在中國的發展不能算順利。

　　大家可以看到，外資物流地產四強中，只有AMB安博不僅沒有更換過東家，反而在金融危機撿了個大便宜，與普洛斯合併成為世界頭號物流地產霸主；而普洛斯、嘉民、蓋世理則都改換過門庭，尤其是普洛斯，激進擴張最終被迫斷腕的警鐘，值得每一位後來者引以為戒。有分教，禍之福所倚，福至禍所伏。

　　豐樹和騰飛，這兩個新加坡巨頭淡馬錫和裕廊集團旗下的工業地產平臺，也有不少物流地產的業務。豐樹近期在物流地產方面動作不小，除了在各地落子外，還聯合海航集團，希望整合其旗下的物流資源進行物流地產的擴張，其未來的發展值得注意。不過正如物流地產資深人士給豐樹和騰飛的評語，它們做物流地產總有些“三心二意”，所以一直微瀾不驚。

　　目前物流地產民營企業的佼佼者有兩家，都位於上海，一家叫做宇培，一家叫做易商。以中國物流地產的巨大潛力空間，未來雄心勃勃的宇培和易商很可能後來居上，超過普洛斯、嘉民、安博這些大佬，成為中國物流地產的主導者。

　　為什麼我們認為他們兩家是佼佼者呢？第一，物流地產是標準產品，所以資產規模是直接而有效的衡量標準。宇培目前的倉儲物業總面積超過140萬平方米，而易商的規模也大概在150萬平方米左右，而且雙方都在外資美元的彈藥輸送下在全國疾速的攻城掠地，可以說資產規模和發展速度上不相伯仲。

　　第二，是雙方的經營理念都比較接近海外物流地產商，尤其都是普洛斯的傳衣缽者（雙方與普洛斯都有千絲萬縷的聯繫，下文會提到）。他們所建造的倉庫都是注重品質和普適性的高標準倉庫，也都擁有一票忠實的客戶追隨者。比如易商是京東除自建外最大的物業提供方，而宇培則擁有伊藤忠和頂新這兩家死忠客戶。而且，宇培和易商都是以資本的出發點去做物流倉儲產品，最終也都是要對接資本市場。

　　易商有兩個老闆，一個叫做沈晉初，一個叫做孫東平，都是物流地產界響噹噹的牛人。沈晉初曾長期擔任普洛斯華東區總經理和中華區第一副總裁，可謂位高權重，對於普洛斯的運作機理諳熟，可以想見，易商從建立伊始就是按照普洛斯的範本在打造的，“小普洛斯”貨真價實。

　　2011年，沈晉初、孫東平和在中國PE界聲名赫赫的美國華平投資一起創辦了“益商”，後更名為“易商”。顯然，這些資本好手從一開始就是瞄準資本的胃口來做物流地產的，因此相當於國際標準接軌，在一個成熟有據可循的軌道上行駛，因此發展得順風順水，3年時間，資產從5萬平方米到150萬平方米，翻了30倍。

　　因為這些外資在國內投資地產標的都會有一定的比例，比如30億美元，1/3投住宅，1/3投購物中心，1/3投工業物業，前兩個因為價格比較高，標的比較多，很容易湊齊，但是工業物業較為分散，加上品質層次不齊，很難湊足一個很大的額度。那麼易商這裏有150萬平方米的高標準倉儲，省去了APG拼湊、尋找、單個估值的大量成本，所以APG願意為這集中的倉儲物業多付出一些溢價。

　　回到民企老闆的話題。宇培的老闆叫做李士發，也是個有傳奇色彩的梟雄級人物。安徽蕪湖人，包工頭出身，在轉戰上海後完成原始積累，逐漸擁有兩大核心業務——建築和建材。在偶然的機會闖入物流地產，加上上海外資雲集，大部分都是出口加工導向，對高標準倉庫的需求非常旺盛，使得李士發這個原本籍籍無名的“豎子”得到命運垂青，一舉成名。

　　隨後的故事大家都會比較熟悉，李士發先後引入了美國的EI和普洛斯。但是二者都在與宇培的合作中鎩羽而歸，能夠平進平出已算僥倖。雖說買賣不成仁義在，而且普洛斯也的確從宇培那裏拿走了一些倉儲資產，但前後兩個合作夥伴EI和普洛斯都對宇培很不爽，李士發也在接受媒體採訪時對普洛斯強烈吐槽，認為普洛斯非但沒有給宇培帶來一點好處，還使宇培錯失了大量好的發展機會，是一次徹頭徹尾的“槽糕的合作”，這其中的原因到底是什麼呢?

　　園區中國（park_china）認為，這歸根結底是發展思維與路徑的問題。民企的老闆總是天上地下唯我獨尊，企業是我的，老子說了算。但是外資是絕對不允許個人色彩主導的，而是完全以資本的視角去看待企業的發展。這在普洛斯與宇培的合作中體現得淋漓盡致，本來宇培已經有很猛的擴張勢頭，但是普洛斯進來之後大肆干涉，把之前的一些投資砍得七零八落，讓李士發非常的惱火。

　　回過頭來看，很難說誰對誰錯，因為在中國以成敗論英雄的舞臺上，老闆們必須拼命地沖規模和影響力，有了這些才能對政府和資本講出好聽的故事來，短期的盈利和回報反而不那麼放在心上，但是外資刻板而謹慎，以它們的邏輯和心態，絕對不會允許這種中國式擴張的情況出現，二者的激烈衝突和分道揚鑣也就無可避免了。

　　另外一家值得一提的民企叫做百利威。這家公司也蠻有來頭，是霍氏集團的核心產業之一，這家霍氏集團另外兩個業務也比較出名，統一潤滑油和霍氏茶業。百利威主要定位於第三方物流，與純粹做物流地產的宇培、易商還稍有不同。其主要客戶是凡客這樣的電商，業務除了高標準倉儲外，還有複雜的鏈條式的物流全程服務。目前，百利威已經獲得黑石等海外資本的垂青，未來的發展勢頭也值得期待。

　　此外，還有曾經在重資產方面遭受過挫折又重新崛起的“勵志哥”寶供物流，以及美的旗下的安得物流，都具有相當的實力和規模，園區中國（park_china）也推薦大家關注一下。當然，傳統地產商的老大萬科其實也應該列入其中，它在2014也拿了四塊物流用地（廊坊、貴陽、東莞、武漢），並且聯繫外資基金蠢蠢欲動，但由於尚無實質性的產品和清晰戰略出來，我們只能保持觀望狀態，相信2015年萬科在物流地產方面會有更多的動作。

　　先說外資的基金家族吧，要注意這些“禿鷲”是和第一個外資家族有所區別的，其中包括美國的“F4（Fund4）”黑石、KKR、凱雷、華平，以及SamZell權益國際（與國內的紅杉資本合作）、三菱、三井、湯森、RRJ和淡馬錫旗下的獅城控股、荷蘭匯盈資產管理公司（APGAssetManagementN.V.）等。

　　接下來是本土的基金精英們了。首先要提的是一個剛進入的新兵。說是新兵，但在中國的金融界，可絕對是大佬級的，那就是平安。平安不動產剛剛在成都從領盛投資手中收購了一處9萬平方米的倉儲物業，算是正式高調進入了物流地產領域。

　　而且，平安不動產的志向還不僅在於物業上的收益。最近被熱炒的平安好房網，平安在仲介平臺的使用上是完全免費的，把開發商的讓利全部讓渡給客戶，其用意就在於增加客戶的黏性，讓其更多地對接到平安豐富多元的金融平臺中，追求的是綜合金融收益。在物流地產方面，平安打的也基本是如出一轍的算盤。

　　實際上，平安銀行確實有進一步控制供應鏈的資金流、資訊流和現金流的要求。原來只是浮在表面，就是給這些供應鏈的生產企業借款、融資，這種傳統的業務以後會越來越難做。要想真正深入，就要為客戶的每一分錢提供服務，並與客戶打成一片。而通過物流領域、物流園這樣一個硬體平臺，綜合金融產品可以很自然地深入供應鏈的下游。

　　目前，平安不動產物流團隊的野心不小，希望在5年之內做到普洛斯、嘉民之後的中國第三。當然，這個挑戰可太大了，民企家族的宇培和易商已經領先好幾個身位，基金家族的萬通和複星也不遑多讓，我們接下來要介紹的國企家族中的北京建設、寶灣物流、中儲股份們也都在虎視眈眈。

　　總的來看，基金家族的物流地產操作方式相當靈活多樣：比如根據國際標準或客戶需求建設倉儲設施；通過合作開發，與全國範圍內擁有土地資源的企業共建倉儲設施；幫助優質企業盤活存量資產，做售後返租等。只要地塊符合投資標準，達到“風控”要求，它們可以與不同的合作夥伴以不同的模式合作。

　　在這方面，萬通控股也是如此。目前，以普洛斯模式為範本的萬通，第一支20億元的工業地產基金已經投完，在全國收購了不少物流倉儲物業，第二支20億的工業地產基金也已經開始募集，這些基金的操作也基本是綜合了定制、並購、共建、收售後返租等等。

　　不過，這種並購式基金也存在一定的問題，因為國內好的物流倉儲設施都掌握在大資本或外資手中，不會輕易出手。從頭開始建又比較耗時耗力，為了儘快把資金投出去，萬通、平安們有可能收購一些品質一般的倉庫，簡單改造一下就出租出去，無論是租金收入還是品牌效應都不行。

　　那麼怎麼解決這種狀況呢？據園區中國（park_china）瞭解，基金家族們可能有一個比較好的處理方案，那就是一期基金主要是增值型基金，約定“5+2”，也就是這7年先不看租金收入，就是一個簡單的改造，到期時賣給其他資本，或者乾脆就賣給自己這支基金的2期，這樣前一批投資人得到約定的收益心滿意足離場，而萬通、平安則與2期投資者一起把之前這些品質不好的倉庫拆掉重建（其實重置成本並不算太高），並按照更高標準打造較好的品質，使得租金水準有較大水準的提高，則2期基金就變成了兼有持有運營和套現增值雙重收益的產品。

　　複星的產業地產主要都在星泓資本這個操作平臺下，也是通過基金杠杆化的操作來做物流地產。目前，複星物流地產方面主要集中在三個領域：與阿裏巴巴、銀泰合作的”菜鳥”，與國藥控股合作的“藥網”物流計畫以及主攻商貿物流、模式接近華南城、毅德控股的“星泓天茂城”。

　　與萬通、平安這些純粹盯著物流倉儲的傢伙不同，複星的物流地產是放在其“蜂巢城市”的大框架下的，更多強調服務城市整體需求，業態更多元，新舊地產業態的結合更緊密。那麼，其盈利模式和盈利空間可能更加不好判斷，不會像國際標準的物流地產那麼明晰，甚至要結合到整個大盤子裏來算。從這一點來看，如果去跟基金的投資人溝通以及投資結構的設置也許是個問題。

　　另一個貼地行走的基金是天賦資本。這家本來做創投和PE的投資機構，因為近年來資本市場堰塞湖，開始把資產逐漸做重，用產業園區來承載其投資的標的。由於投了很多農產品鏈條上的創新型企業，天賦資本準備投資50億來打造一個全國範圍的農產品物流園網路，在自己的農產品O2O交易平臺“天禦農業”的基礎上，將旗下投資的農業物聯網、農產品冷鏈物流整合起來，再進一步圍繞這個平臺來投資上下游農產品企業。

　　當然，這些基金家族都屬於話說得漂亮，故事講得動人，但專案大多還在前期籌畫運作期，實際如何還要經過一段時間的觀察。園區中國（park_china）認為，這些基金的操作邏輯完全是正確無誤的，但最大的不確定性是人。也就是說，能否找到足夠優秀的團隊在支撐項目的落地，尤其是後期的運營服務？如果只是前期忽悠一批錢進來，而不能保證產品的優秀和盈利的持續的話，那這個資本遊戲就很難繼續不斷地玩下去。對此，基金家族可要且行且珍惜了。

　　這支國企家族的構成稍微複雜了一些，其中既有一些非常市場化操作的現代化企業，比如北控集團旗下的北京建設和近來非常活躍的深圳國際控股，都是香港上市公司，以及寶灣物流，是深圳赤灣石油基地股份有限公司旗下的物流平臺，也有一些老牌的國企龍頭，比如中儲股份和外高橋。另外還有一家剛準備在這方面有大動作，但是長久以來一直面貌模糊的海航集團。

　　而且，很多外資由於海外總部方面以及投資人要求等因素，可能會在一定時間後退出一個物流地產的項目，但是國企可能會持有的更長久一些，不確定性稍微小一些，“政治更正確”一些，這些都可能是未來拿地競爭時政府需要考慮的東西。

　　進入正題，首先要提一下北京建設，這是一家近期非常銳意進取的企業。它的母公司北京控股集團旗下有多家香港上市公司，可以說在資本運作方面的基因是根深蒂固的。而北京建設的物流地產也同樣是貫徹這個思路，產品和標準都是與普洛斯、嘉民等看齊的，做的就是一種實質上的金融產品。

　　三年的極速擴張之後，北京建設旗下物業市值由50萬港元上升到29億港元，激增近6000倍，目前已經成熟的物流倉儲面積超過60萬平方米，這也吸引了很多外界資本的垂青。去年下半年，日本的三菱、三井以真金白銀投資了北京建設，令其如虎添翼。

　　北京建設從2010年開始介入物流地產，正在通過收購和自建兩條路線向“三年400萬平方米”的規模化目標挺進。如去年下半年北京建設從CBREGlobalInvestor手中收購了位於上海浦東浦東外高橋保稅物流園區的上海凡宜和外高橋保稅物流中心。

　　順便一提的是，這個項目可謂命途多舛，一開始本來在外高橋手中，後來在2007年賣給雄心萬丈的日本新熙地，2009年金融危機新熙地倉皇撤出中國，把專案留給荷蘭ING，結果後來ING也受危機影響被迫賣專案還債，又賣給了CBREGlobalInvestor。兜了一圈，這個項目終於又回到了國資懷抱。

　　在北京建設這400萬平方米的計畫中，有100萬平方米是冷鏈倉儲。這是很明智的一步，因為在中國目前高漲的物流需求下，現代化物流倉儲本就嚴重供應不足，而冷鏈這種更加專業化的倉儲更是寥寥無幾，搶先佈局會在未來有相當的先發優勢。

　　大家從菜鳥網路的情況完全能夠理解，核心倉儲資產就像是現代物流大系統的核心節點，控制這些節點對控制整個物流網絡有重大的戰略意義，因為貨物在絕大多數非運輸時間內，都是存放在物流中心內的，從某種意義上說，誰擁有了“核心倉儲資產”，誰就能夠對倉儲內的貨物有更好的控制權。

　　寶灣物流目前的主要客戶分為三類：第三方物流企業、生產制造型企業和電子商務企業，三類客戶占比約為55%、35%、10%。主要客戶有IDS、大眾、廣州風神物流、1號店、德迅、戴姆勒、屈臣氏等。據說，未來電子商務的份額會有很大的提升，而且寶灣自己也在研究打造寶灣電子物流商務平臺和寶灣物流公共型電子商務物流平臺，有點不明覺厲。

　　中儲股份是國字頭倉儲物流企業的老字型大小佼佼者，但是，由於其手中的大量的物流倉儲用地都是非市場化的操作，僅僅作為自有倉庫，其價值沒有得以真實釋放出來。打個比方，就好像你在北京王府井有一個門臉房，是自己用來存貨，還是引入合作方或者出租給一家珠寶行收租金划算？答案不言自明。因此，中儲股份近年來開始積極進軍物流地產，比如與普洛斯、與阿裏巴巴等頻繁接觸合作，進行更多市場化的物流地產運作。

　　根據最新的資料測算，中儲股份的物流地產總計約480萬平米，其中擁有土地使用權的超過210萬平米，這些土地一旦釋放出來，價值十分可觀。據中儲股份自己的描述，其希望引入普洛斯這樣的合作者，一方面學習對方的先進經驗，一方面合資建設的物流中心會根據實際需要出售給普洛斯旗下的基金，然後再由中儲反租。

　　外高橋是上海國企的典型代表，擁有大量的工業用地儲備，但始終沒有體現出應有的價值。由於上海一直是中國外貿經濟的重要視窗，所以也是物流地產最集中的地方。記得2009年上海四大國企曾經希望以手中的工業地產聯合推出一款偏債類REITs，但最終無疾而終。隨著上海自貿區建設的大潮，外高橋等國企手中的工業用地有望進一步釋放潛在價值，但是，這其中還有多少能夠用於物流地產的建設還屬於未知之數。

　　最後一個出場的就是海航集團。2014年6月底，海航旗下的上市公司億城投資宣佈與新加坡豐樹合作，共同合作收購、投資和開發物流倉儲專案，預計目標為在未來3年內投資超過100萬平方米物流倉儲專案，總規模不低於50億元。海航負責拿地，豐樹負責投資運營，所投資物流地產專案優先通過豐樹物流信託（豐樹REITs）上市退出。

　　一直以來，園區中國（park_china）都認為，有著八爪魚之稱的海航根本不是一個實業公司或者說房地產公司，而是一個徹頭徹尾的金融投資公司。尤其在地產方面，與其說它在搞地產開發，還不如說是搞資本運作，一系列動作的實質是賭土地資產升值。其地產業務核心不是主要依靠業績提升，更多的是通過把握資本市場的節奏和資產泡沫的節奏來迅速做大資產規模，即依託並購和資本杠杆。

　　這一次，海航旗下的億城投資聯手豐樹來搞物流地產，可以說正得其所哉——海航要的是能夠撬動金融資本的地產資產籌碼，億城投資要的是上市公司靠金融投資概念題材炒作，豐樹則得到了一個本土長袖善舞的好幫手，三方各取所需，聯手水到渠成。在這次產業地產野心初露面目之後，海航未來還有什麼更強力的動作，也確實值得期待。